부동산 등기제도

1. 부동산이란
토지와 건물을 부동산이라고 한다. 부동산은 위치가 고정되어 있고 일반적으로 재산적 가치가 매우 크다.
 
2. 부동산등기란
부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기제도이다.
등기부는 누구나 수수료를 납부하고 그 등본을 교부받거나 열람을 할 수 있고, 또한 이해관계 있는 부분에 한하여 등기신청서류를 열람할 수 있다.
 
3. 한 개의 부동산마다 한 개의 등기부가 있다.
우리나라는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다.
부동산이 한 개냐 두 개냐 하는 구별은 쉽지 않다. 토지는 원래 연속되는 것이므로 인위적으로 선을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가 1개의 부동산이 된다. 따라서 1개의 토지가 분필이 되면 여러 개의 부동산이 되고, 반대로 여러 개의 토지가 합필이 되면 1개의 부동산이 된다.
건물은 토지에 붙어있지만 별개의 부동산으로 취급되어 따로 등기부가 있다. 건물이 한 개냐 두 개냐 하는 것은 일반관념에 따라 결정되는데, 아파트 등 집합건물은 외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권이 인정된다.
 
4. 부동산에 관한 권리는 등기하지 않으면 효력이 생기지 않는다.
부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데, 매매․저당권설정계약 등 법률행위로 인한 권리의 득실변경의 경우에 등기를 하지 아니하면 권리변동의 효력이 생기지 않는다.
 
5. 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법
구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다.
신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 않고 있으므로 오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람하거나 또는 그 등본을 떼어보아야 한다.
토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.
등기부는 등기번호란, 표제부(아파트 등 집합건물의 경우에는 동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부의 2개로 구성되어 있음), 갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다.
등기번호란에는 토지나 건물대지의 지번이 기재되어 있다.
표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예 : 서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예 : 100㎡), 용도(예 : 대지, 임야, 주택, 창고), 구조(예 : 2층, 목조건물)등이 순서대로 적혀 있다. 다만, 집합건물의 경우에는 대지권이 있는지 살펴보아야 하고 별도등기 표시가 있는 경우에는 토지등기부도 확인해야 한다.
갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀있다. 맨 처음 기재된 것이 소유권보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항 중 변경사항이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다.
 
만약에 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기를 하기 전의 상태로 돌아간다. 그 외에 가압류등기, 가처분등기, 강제경매 등이 있으며 이러한 등기 후에 소유권이전등기를 하면 경매되거나 가처분권자의 권리행사에 따라 소유권을 잃을 수 있다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게 되면 가등기보다 늦게 된 등기는 원칙적으로 무효가 되므로 주의하여야 한다.
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.
 
등기부를 볼 때에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴보아야 한다는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하며, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.
 
6. 등기를 하는 절차
 
◇ 공동신청주의
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 직접 출석하여 신청하여야 한다. 보통은 법무사가 양쪽의 위임을 받아서 처리한다. 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.
 
◇ 등기관의 권한
등기관은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고, 일단 접수된 신청서류 등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적심사권(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부 등)은 없다.
소유권보존등기를 신청할 때에는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본 3통, 등록세 납부 영수필확인서 및 통지서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리대장 등본과 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.

 소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월 이내의 것에 한함), 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등), 등록세납부영수필확인서 및 통지서 1통씩과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)․군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만 원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다. 등기원인에 대하여 제3자의 허가․동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예 : 토지 등 거래계약허가증․농지취득자격증명)을 첨부하여야 한다.
* 종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요 없음.
 
등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접 등기소에 출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다.
등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 변경등기를 하려면 이를 증명하는 시․구․읍․면장의 서면(예 : 주민등록 등․초본)과 신청서부본 2통이 필요하다.
 
등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는 시․구․읍․면장의 서면(예 : 호적등본, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서 부본 2통이 필요하다.
 
지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류 중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다.
 
등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다. 이때는 따로 각 위임장이 필요함은 물론이다. 행정사는 등기절차를 대행할 수 없다.
 
7. 등기업무 전산화
2002. 9. 30. 전국 213개 등기소에 대한 등기업무 전산화 제1차 사업이 완료됨으로써 전국 어느 등기소에서든지 모든 지역의 등기부등․초본을 발급받을 수 있게 되었다.
또한 등기소로부터 먼 거리에 있는 민원인들이 편리하게 이용할 수 있도록 하기 위해서 2004. 12. 현재 전국 각지에 부동산등기부등본 전용무인발급기를 총 151대를 설치․운영하고 있으며, 시․군․구 등 자치단체의 무인민원서류발급기에서도 부동산등기부등본을 발급할 수 있도록 2004. 12. 현재 290대에 대하여 제반 조치를 취하였다.
등기소를 방문하지 않고도 등기부를 보는 방법, 등기신청서양식, 신청서의 작성 및 출력, 등기부 열람, 등기부 등․초본 발급 등의 서비스를 제공받을 수 있도록 등기포탈사이트인 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr. 한글인터넷주소 : 인터넷등기소 또는 등기소)를 운영하고 있다.
 
한편, 지금까지의 등기업무전산화의 결과를 바탕으로, 비약적으로 발전한 정보통신기술을 이용하여 집과 사무실에서도 등기신청이 가능하도록 하는 온라인 등기신청시스템의 도입을 그 주요내용으로 하는 등기업무 제2차 전산화사업을 수행하고 있다.