부동산 실명제도

부동산실명제도
 
1. 부동산실명제도란
부동산실명제도란 부동산에 관한 물권(소유권, 전세권, 지상권 등)은 반드시 실제 권리자의 이름으로만 등기하도록 하는 제도이다.
부동산실권리자명의등기에관한법률(부동산실명법)이 규제하는 대상은 “명의신탁(名義信託)”과 “장기미등기(長期未登記)”이다.
“명의신탁”은 실질적으로는 자신이 보유하고 있는 부동산을 다른 사람의 이름을 빌어 등기하는 것을 말한다.
“장기미등기”는 매매나 증여에 의하여 부동산을 취득하고도 등기를 이전하지 않은 채로 원소유자 앞으로 장기간(3년 이상) 방치하여 두는 것을 말한다.
 
2. 부동산실명제도의 도입배경
명의신탁은 부동산을 남의 이름을 빌어 등기함으로써 부동산투기, 세금탈루 또는 재산을 감추는 수단으로 이용되어 각종 부정과 부조리의 원인이 되어 왔다.
부동산실명제는 부동산에 관한 권리는 반드시 자신의 이름으로 등기하도록 함으로써, 명의신탁을 이용한 부동산투기를 없애서 부동산 거래질서를 바로잡는 한편 각종 부정․부조리를 제거하고 부동산가격의 안정을 기하기 위해 도입된 제도이다.
 
3. 실권리자명의 등기의무
 
◇ 주요내용
부동산실명법 시행일인 1995. 7. 1. 이후에는 모든 부동산에 관한 물권은 명의신탁을 이용하여 다른 사람의 이름으로 등기할 수 없고 반드시 실권리자(實權利者)의 명의로만 등기하도록 의무화되었다.
다만, 다음의 경우는 명의신탁에 해당되지 않는다.
․채무의 변제를 담보하기 위하여 채무자의 부동산에 가등기를 설정하거나, 부동산에 관한 물권을 채권자가 이전받는 양도담보(讓渡擔保)의 경우
․부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
․신탁법과 신탁업법에 의해 신탁재산인 사실을 등기하는 경우
또한, 종중 부동산의 명의신탁 또는 부부간의 명의신탁에 의해 등기를 한 경우에는 조세를 포탈하거나 강제집행 또는 법령상 제한을 회피하기 위한 목적이 아닌 한 예외가 인정된다.
 
◇ 실명등기의무 위반시의 벌칙
다른 사람의 이름을 빌어 등기한 실권리자인 명의신탁자에 대하여는 과징금(부동산 가액의 30% 범위 내에서 부동산 가액, 의무위반기간, 위반동기 등을 고려하여 구체적인 부과액수를 결정)이 부과된다.
과징금 부과 후에도 실명으로 등기하지 않은 경우는 과징금 부과 후 1년 경과시 10%, 2년 경과시 다시 20%의 이행강제금이 각각 부과된다.
명의신탁자에게는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금이 부과되고, 이름을 빌려준 명의수탁자에게는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금이 부과된다.
명의신탁행위를 교사(敎唆)하거나 방조(幇助)한 자에 대하여도 형사처벌이 부과된다.
형사처벌은 1995. 7. 1. 이후 명의신탁을 한 경우만 적용되고, 1995. 6. 30. 이전 명의신탁한 부동산인 경우에는 유예기간 동안 실명전환하지 않더라도 형사처벌은 하지 아니하나 소정의 과징금은 부과된다.
 
4. 명의신탁약정의 효력
 
◇ 주요내용
명의신탁을 하는 경우 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기도 무효가 된다.
다만, 부동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결한 경우(계약명의신탁)는 등기가 유효한 것으로 인정된다.
또한, 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 양도하였다면 제3자가 명의신탁이 있었던 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 명의신탁자는 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다.
즉, 종전에 판례로 인정되어 오던 명의신탁은 부동산실명법 시행 후에는 무효화되기 때문에, 명의신탁자의 재산권은 보호받기 어렵게 된다.
 
◇ 명의신탁 종류별 효력
=등기명의신탁(3자간)
부동산을 매도하는 사람이 명의신탁자가 원소유자임을 알고 있지만 등기는 명의수탁자 앞으로 이전해 준 경우이다.
이때는 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없다.
부동산은 원소유자(매도자)에게 귀속되며, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 매도자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
명의신탁자가 부동산을 되찾을 수 있을지 여부는 최종적으로 법원의 판결에 의하여 결정된다.
=등기명의신탁(2자간)
명의신탁자가 소유하던 부동산을 매매 또는 증여를 가장하여 명의수탁자 이름으로 등기한 경우다.
이때도 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 명의수탁자에 대하여 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있다.
명의신탁자가 부동산을 되찾을 수 있을지 여부는 최종적으로 법원의 판결에 의하여 결정된다.
=계약명의신탁(3자간)
부동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결하여 등기를 이전해 주었으나 실권리자는 다른 사람인 경우다.
이때는 명의신탁약정은 무효가 되어 명의신탁자가 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다.
등기는 유효한 것으로 인정되기 때문에 부동산은 명의수탁자에게 귀속된다.
 
5. 기존 명의신탁의 실명화
 
◇ 주요내용
1995. 6. 30. 이전 부동산을 다른 사람의 이름을 빌어 등기해 놓은 명의신탁의 경우는 유예기간(1995. 7. 1.～1996. 6. 30.) 내에 실권리자 명의로 실명전환하여야 한다.
또한, 명의신탁자가 부동산 명의를 명의수탁자 앞으로 둔 상태로 유예기간 내에 다른 사람에게 매각하여 직접 등기를 이전하여도 된다.
유예기간 내에 실명전환 또는 매각처분 등을 하지 않은 경우는 과징금(부동산 가액의 30%)이 부과되며, 명의신탁약정의 효력이 무효가 된다.
 
◇ 유예기간 이후 적발된 실명 미전환 부동산 처리
=과징금 및 이행강제금 부과
부동산가액의 30% 범위 내에서 부동산가액, 의무위반기간, 위반동기 등을 고려하여 구체적인 부과액수를 결정한다.
과징금 부과 후에도 실명등기를 하지 않는 경우 1년 경과시 10%, 2년 경과시 20%에 해당하는 이행강제금을 부과한다.
=명의신탁약정의 무효화
 <등기명의신탁>
명의신탁약정과 그로 인한 등기가 무효로 되므로 명의신탁자는 소유권에 대한 「방해배제청구권」을 행사하여 명의수탁자의 등기를 말소하고, 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
<계약명의신탁>
명의신탁약정은 무효가 되나 그로 인한 등기는 유효하므로 명의신탁자는 당해 부동산의 반환을 청구할 수 없으며, 부당이득반환청구권 등을 주장할 수 있을 뿐이다.
 
◇ 예외 및 특례
종교단체와 향교 등의 경우, 종단과 개별종교단체간의 명의신탁 부동산과 종교단체, 향교 등이 제3자의 이름으로 명의신탁한 고유목적을 위해 사용하는 농지는 실명전환하지 않아도 된다.
부동산에 관한 소송이 제기된 경우에는 확정판결이 있는 날로부터 1년으로 유예기간이 연장된다.
 
6. 장기(長期) 미등기자에 대한 벌칙
현재 부동산을 취득하고 매도인으로부터 등기를 이전하지 않는 경우 60일이 지나면 등록세액의 5배까지 과태료가 부과되도록 부동산등기특별조치법에 규정되어 있다.
부동산실명법은 이에 추가하여 취득일로부터 3년 내에 등기를 이전해오지 않을 경우(장기 미등기)는 명의신탁의 경우와 같이 과징금․이행강제금․형사처벌을 부과하도록 하고 있다.
다만, 취득일이 1995. 6. 30.이전인 경우는 1995. 7. 1.부터 3년의 기간이 시작된다.
 
7. 종전에 누락된 세금의 처리
명의신탁한 부동산을 실명으로 전환하는 과정에서 누락된 세금이 밝혀지는 경우 원칙적으로 모두 추징한다.
다만, 명의신탁한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만 원 이하인 경우에는 종전에 1세대 1주택 취급을 받아 비과세 받은 양도소득세와 조세회피의 목적으로 명의신탁을 하는 경우 증여로 간주되어 부과되는 증여세를 추징하지 않는 특례가 인정된다.
또한, 법인의 경우 실명전환한 부동산이 비업무용 부동산이나 유예기간 내에 업무용으로 사용하는 경우에는 취득세 7.5배 중과규정의 적용이 배제된다.